别墅市场供销比为1:1
存地仅12块一墅难求或成事实
编者按：在今年多次降息、降准以及二套房首付放松的基础上，改善需求的释放刺激改善市场持续坚挺成为一大现象。仅9月以来抛开8成、9成的开盘成绩不谈，改善市场便有9家楼盘获日光，其中多个高端改善盘表现抢眼，而各板块高端改善的入门价也不一而同。河西、城中自古是南京（楼盘）改善首选，集齐了各家大牌和上佳地段，价格自然也在此基础上水涨船高。城东作为东富西贵中与河西叫板的改善区域，凭借紫金山龙脉优势，今年也实现了价格的一个飞跃。仙林虽然久未有新的土地出让，但是凭借着存货依然在改善市场上占有一席重要的地位。值得一提的是，江北作为曾经最大的刚需聚集地，如今也要冲向2万大关了。而江宁板块在三山豪宅圈开发基本进入尾声之际，改善风逐渐吹向自然环境优质区域――方山、牛首山。那今年，南京的改善市场到底是怎样的？明年是否会有新的突破，又或是引来新的拐点呢？系列报道一：南京改善市场频现“日光”、“夜光”盘
别墅热销成常态系列报道二：改善豪宅市场持续升温
江北“破2脱刚”搭“高富帅”系列报道三：“面粉价”沸腾盈利空间被压缩
专家：时间弱化成本系列报道四：高地价不断“被豪宅化”
都市圈或成“蓝筹板块”365淘房
南京讯豪宅市场有其独有的运营规律，而今年的别墅市场却出乎意料的“火爆”，就连库存居高不下，鲜有动静的溧水板块在今年也多次发声，销量不断增长。>>>负利率时代下钱该搬家了！双11淘房助力“钜惠”行“上半年豪宅成交量的上涨与股市向好有关，一部分购房者将股市中的浮赢转投入楼市当中。6月下旬以来，股市进入调整阶段，但是多次的降准、降息和*策的宽松，改善市场需求也进一步激增。”新景祥业务发展与咨询顾问中心副总经理王慧告诉笔者。据365别墅频道不完全统计，截止到11月，全市共推出2278套别墅。尚研究机构数据显示，1-10月份共去化1907套别墅，月均去化约200套别墅。值得一提的是，10月底到11月初，五矿晏山居、金地浅山艺境、世茂荣里3个项目推盘，共去化272套别墅房源，而这些数据并未在统计之内。截止到目前，2015年全市别墅至少走量2179套，到月底还会有增加，供销比接近1:1，这也就意味着，每入市一套别墅都会有买家。别墅开发用地仅存12块
改善需求爆发式增长别墅用地有别于刚需住宅。2012年，国土资源部、国家发改委联合发布了《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》，其中备受关注的内容是增加了“住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定”，这意味着今后别墅类开发项目将从根源上受到抑制。>>>搜搜：叠加不想买
独栋买不起
江宁最后的联排看这里！而据365别墅频道统计，南京（不含都市圈）容积率低于1.2，目前尚未开发且有可能开发别墅产品的土地共有12块，体量均不大，总占地面积仅有100多万平方米，其中江宁、仙林各有4块，城南、城东各1块，江北2块。且从规划上来说，这些土地不可能只做别墅产品，别墅产品只可能是规划中的一部分。“别墅作为终极置业的选择，对土地的要求非常严格，地段、环境等因素也会影响产品的打造。现在，别墅用地已经不再批复，其稀缺性就凸显出来了。”南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远告诉笔者。货币*策和置业条件的宽松极大程度释放了改善市场需求。“南京别墅供应量处于偏低水平，后期将会出现供不应求的状况，2016年，南京房产市场的分化走势还将继续，改善型住房将成为市场争夺的主要对象。”孟祥远向笔者解释道。地王频出时代
为利润房企主打改善产品别墅用地的稀缺和告急也带来了别墅产品的演变。早年间，在容积率允许的情况下，为了居住的舒适度和别墅产品自身的特性，市场上的独栋别墅较多。在容积率受到限制，且地价越来越高后，联排和叠加也丰富了产品线。>>>拐点？开发风险骤增、联排库存收缩
江宁或进入叠墅时代“地价上涨必然带来房价的上涨，为了提高居住的舒适度，在规划允许的情况下，叠加别墅以低总价和高舒适度被市场接受。”银城一方山营销负责人告诉笔者，目前项目在售的叠加房源价格上已经做了上浮的调整。聚焦南京的别墅市场就可以发现，市场上近期加推并光盘的项目均以叠加为主，这些项目包括五矿晏山居、世茂荣里、金地浅山艺境等。“一方面是规划的原因，另一方面是市场的需求。”五矿晏山居项目经理李为解释道。据悉，五矿晏山居是曾经的城东地王，首次开盘和二度加推分别去化9成、8成，近期的三度加推1个多小时便售罄。此外，前10个月南京市场土地供应量只完成了全年计划的三分之一，从近期出让的地块来看，很多地块的楼面价已经和房价持平甚至超过区域房价，楼面价如此高，房企如果想要维持利润的增长，只能做改善豪宅。地王频频出现的年代，已经很难找到低价的土地去开发“廉价”的刚需房了，改善置业或成未来的置业主流。（365淘房
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