上一集，我们聊了《27万/㎡月销3套，外环外卖14万/㎡，魔都又火起来了！》
当然，也不是所有的上海楼盘都那么火的，今天，我们来说说年上半年，上海最“冷”的盘！
1去年5月，米宅长三角曾报道过《上海1万9超底价大盘，仅8人摇号！咋回事？》
一年多过去了，上海楼市总体上来看，已从谷底中走了出来，虽然没有起大的蓬头，但也算是量价齐升，可还是有些楼盘丝毫不见起色，甚至有比“8人摇号”更惨的楼盘，开盘快一年了，仅卖出去3套！
这到底是啥神盘呀？
首先，它不是“汤臣一品”，汤臣一品年开盘时，作为中国大陆第一个单价超10万+/㎡的楼盘，开盘头3年只卖出去4套，但如今涨到27万/㎡的均价，也快卖到尾盘了！
其次，它也不是什么“桃花源”、“玫瑰园”、“壹号院”等系列的VIP盘，不具备比周边楼盘贵一倍的贵族气质！
再次，从单价上看，它并不算贵，元/㎡的洋房、元/㎡的别墅均价，低于上海市在售新房的均价水平，从区域上看，也不是奉贤、金山、崇明这种“上海的西伯利亚”区域。
这到底是啥神盘，咋就卖不动呢？
原来，这是年4月，上海“宅地土拍实行招挂复合，引入房企评分制”改革之前，拍出的最后一块“地王”。
上海采用“招标挂牌复合方式”的土拍新规后，几乎所有的土拍，都以超低溢价成交，-年初的“地王”现象基本被消灭了！
而这个开盘近一年（年8月6日开盘），只卖出去3套的中海九峯里开盘的日子，正是两年多前（年3月29日），中海拿下的“末代地王”松江小昆山镇三块溢价率最高的17-02号地块，当时的土地成交价20.65亿元，楼面价元/㎡，溢价率71.63%。
彼时，松江区当月的新房成交均价不足元/㎡，当时预计中海九峯里的保本价为5万元/㎡，最终中海开出了元/㎡的洋房、元/㎡的别墅均价，略低于预期，但仍不尽如人意。
同样是“地王”楼盘，也有不同命的！比如今年上半年的8个“日光”楼盘之一，嘉定新城板块的西郊金茂府，曾是年的嘉定“地王”，当时楼板价达到了元/㎡，预计保本价元/㎡。然而，该项目今年2月16日的首开价格仅元/㎡。离嘉定新城地铁站仅米+金茂府强大的12项科技系统+嘉定新城醇熟的市*配套+开发商的“赔本”价姿态，使得该项目首开的摇号率就达到了“2抢1”，6月22日加推套，均价涨到了元/㎡，又实现了“日光”！
松江小昆山“地王”盘中海九峯里，虽然价格比之西郊金茂府还低一些，但“地段”不可同日耳语，它位于G上海郊环外，到最近的9号线松江新城地铁站远达11公里，小昆山只是松江“农村化”区域的一个镇，在中海入驻之前，该镇尚无商品房项目驻足（该项目隔壁房龄很新的配套动迁房文晋苑，挂牌均价才元/㎡）中海“地王”盘在这样一个孤岛状态下，想要翻身，可谓是“蜀道难，难于上青天”！
2无独有偶。
在奉贤区奉城镇靠近绕城高速的位置，中海的另一个项目戈雅园也遭遇了同样的处境。
戈雅园所在地块同样是被中海在年初拿下，该地块总价17.55亿元，溢价率48.8%，楼面价为元/㎡，但因包含20%的自持和保障房项目，因此实际楼面价应为元/㎡，也刷新了当时奉城区域的最高成交纪录。
年底，中海戈雅园正式开盘，销售均价元/㎡。官方宣传称，该项目是“上海年最值得期待的楼盘”，认筹现场“人头攒动”“人山人海”“火爆盛况空前绝后”，并贴出了一张照片加以佐证。
今天，笔者打开网上房地产一看，比九峯里的3套好一些，戈雅园的已售数字显示为8套！
3老生常谈，“限购”已成了上海远郊发展的“紧箍咒”！
上一周，我们在环沪置业行第4集《“反客为主”！浙江这个小镇，房价已反超邻居上海》中提到，沪浙边界，一边是长三角一体化示范区的嘉善姚庄，新房均价卖到了元/㎡，另一边是上海老牌的“一城九镇”之一，著名江南水乡古镇枫泾，新房才卖元/㎡。
可见，上海自年实施限购，尤其是年底“沪九条”规定认房又认贷、二套房首付7成之后，无论是有2张房票的上海户籍人士，还是积满5年社保才有资格买1套房的新上海人，大家都很珍惜这“宝贵”的上海房票。绝不会把“房票”浪费在没有发展前途，没有轨道交通覆盖的远郊乡镇。
以下这些地方于是就成了上海的“西伯利亚”：
1、金山区（除金山石化主城区外）
2、崇明区（自上海限购以来，崇明岛上除了启东、海门飞地无底线开发房产外，真正属于上海管辖的崇明区域，几乎就是房地产开发的盲区，美其名曰“生态岛”，其实就是保持原生态，不开发，也没有开发的价值，因为上海房票是“鲜花”，不会插在“牛粪”上！）
3、奉贤区（除5号线途经的西渡、南桥主城区，以及浦星公路沿线的金汇、海湾镇外）
4、浦东新区大治河以南区域（除临港主城核心区外）+老港镇
5、松江区*浦江以南区域（叶榭、泖港、新浜三镇）+石湖荡镇
6、青浦区“青西地区”（练塘镇、金泽镇），此2镇一旦“长三角一体化示范区”落地，有翻身的机会，但目前商品房供应为0！
米宅再一次郑重的告诫大家：在上海的“西伯利亚”地区浪费房票不值得！若在上海的“西伯利亚”地区，购买“地王”盘，更是脑子瓦特了！
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