年，对于湖北楼市而言，是极具挑战的一年。年初，受疫情影响各城市售楼处关闭，导致2-3月份楼市基本停摆。随着疫情进入可控阶段，各城市解封，二季度疫情期间挤压需求释放，带动成交小幅回暖，但整体成交量下滑依然明显。三季度，受到全国地方调控但整体仍趋向收紧，多地升级“限购限贷限售”*策，“房住不炒、因城施策”的*策主基调未变，同时三道红线压顶，房企花样促销抢跑。面对*策面收紧，疫情及市场需求减弱叠加影响，湖北楼市面临竞争压力明显加剧，三季度湖北楼市发生了什么？四季度房地产发展趋势是怎样？
01*策01：三季度地方调控整体仍趋向收紧，热点城市多地升级“限购限贷限售”*策，*策导向以抑投资，保刚需明显。
年三季度，房地产市场密集调控，因城施策、房住不炒的基调更为明确，针对不同城市房地产行情变化，地方继续坚持因城施策、一城一策，采取差异化和针对性的调控*策。
三季度，住建部连续两次召开房地产工作座谈会，深圳、杭州等14城参会，重申坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标。针对过热城市如深圳、杭州、宁波、南京、成都、常州等10余城相继升级调控，其中深圳*策力度最为严苛。主要以限购、限贷、限售为主，部分城市辅以土地、限价和限制假离婚等措施。综合来看，各城市调控*策普遍在以往出台的*策基础上做出适度调整；整体表现为因城施策，以稳为主，以防止市场出现较大波动；坚持“房子是用来住的，而不是用来炒的”*策基调。
数据来源：中指研究院
02：湖北规范房地产市场秩序，加强市场监管为主，促进经济发展；
三季度湖北各地级市场基本以持续复工复产保障房地产市场平稳运行相关*策为主，通过认定“黑榜”项目将限制办理预售及买地、交房需提供“两书”、房企参与武汉土地竞买可用银行保函代替保证金、新房网签即可备案等加强房地产市场监督管理，整体*策相对宽松。
数据来源：经天纬地市场研究
02武汉01：土地供需快速恢复，三季度住宅土地供销同比大幅上涨；
年一季度受疫情影响武汉市土地供应锐减，二三季度加大土地供应，前三季度住宅土地供应建面万方，成交万方，占年同期比值约69%。三季度住宅土地供应建面万方，成交万方，同比大幅上涨。
数据来源：中指研究院
02：远城区土地成交为主，大规模地块供应带动供需大幅增长；
年三季度新增住宅土地供应及成交均为34宗，其中土地延期和终止挂牌各1宗，其中远城区新增供应23宗，供应建面约万方，占比约80%；成交21宗，成交建面约万方，占比约76%，*陂区住宅土地供销量居首，土拍市场逐渐向三环外热点远城区转移
数据来源：中指研究院
03：头部企业拿地积极，三环外热点区域中小房企竞争激烈；
年前三季度，武汉市土拍市场向三环外转移，三环内主城区以头部房企为主，通过意向勾地加大深耕；三环外则为新进房企和规模较小房企的主要竞争区域，拿地溢价相对较高。房企拿地面积排行中，绿地控股、武汉地产、金科、融创等品牌或国企房企积极拿地，其中绿地控股拿地数量、面积及金额居首；
数据来源：中指研究院
04：年1-9月份供需同比下滑3成，三季度供需回暖，同比持平，市场恢复节奏加快。
年，受新冠肺炎疫情影响，一季度商品住宅供应成交持续低位运行，二季度随着复工复产有序推进以及年中业绩冲刺期到来，房企供货节奏加快，成交小幅回暖，但仍然处于低位水平。
前三季度，供应及成交规模快速回升，年1-9月份，住宅供应面积约万方，同比下滑18%，成交面积约万方，同比下滑28%。在2-3月份楼市停摆下，1-9月份成交量恢复至去年同期7成。
年第三季度住宅供应面积约万方，成交面积约万方，同比上涨约1.47%，与去年同期基本持平，市场恢复节奏逐渐加快；
数据来源：中指研究院
05：供应明显加速，库存持续高位，短期市场竞争压力上行。
新冠疫情影响，住宅库存出清周期持续上涨，三季度出清周期持续高位，截止年9月底出清周期约12.64月，短期市场竞争压力大；
数据来源：中指研究院
06：房企加速补货，推盘节奏明显加快，但开盘去化率整体走低。
年1-9月份，合计推盘次，推盘套数为，整体开盘去化率为51%。三季度合计推盘频率明显加快，共推盘次，同比上涨约20%，整体开盘去化为48%。
数据来源：武汉克而瑞
03地级市01：疫情导致财*压力，1-3季度各地级市供地积极，成交量同比上升；
各地级市1-3季度土地供应规模合计万㎡，与去年同期相比上涨19%；土地成交规模合计万㎡，与去年同期相比上涨22%；各地*府推地积极，主要是受疫情影响，各地*府为缓解财*压力，大量优质地块供应吸引房企拿地，进而推动地级市土地热的形成；
数据来源：经天纬地市场研究
02：多数城市供需活跃，优三线城市襄阳、宜昌、荆门、鄂州、仙桃、荆州成交高位；
荆门、襄阳、鄂州、荆州、*冈、咸宁、仙桃、潜江8个城市年1-3季度超过年同期供应可建规模。
荆门、鄂州、襄阳、仙桃、荆州处于第一梯队，供应规模-万㎡；*冈、孝感、宜昌、十堰、*石处于第二梯队，供应规模-万㎡；恩施、潜江、咸宁供应较少，随州、天门零供应；仙桃受到城际铁路利好*府推动区域发展意向较强，南城新区沔州大道附近多宗地块供应；
数据来源：经天纬地市场研究
03：半数城市楼面价不同幅度下调，楼地比下降，开发企拿地趋于谨慎。
平均楼面价/房价比主力20%-30%，相比去年有所降低，襄阳、宜昌、*石、十堰平均楼面地价下滑10%-30%，仙桃平均楼面地价下滑62%，主要由于今年成交地块多为城投拿地导致，最高楼面地价也有不同幅度回落；宜昌、襄阳、荆州、鄂州、潜江处于第一梯队平均楼面地价-0元/平米以上；随州、十堰、天门、*冈、孝感、*石、恩施处于第二梯队集中于1-0元/㎡左右；第三梯队仙桃、荆门、咸宁元/㎡；
数据来源：经天纬地市场研究
04：高楼面价集中优三线，头部房企下沉步伐降速，城市更加聚焦。
已有品牌房企深耕，新近品牌房企减缓下沉步伐，拿地频次降低，年1-3季度湖北省各地市品牌房企下沉数量仅有9个，新城地产布局宜昌建设宜昌吾悦广场，美好置业、中铁首进*石，金科、海伦堡进驻襄阳，恒大地产进驻*冈，新鸥鹏地产进驻荆门，中梁地产进驻荆州。其他品牌房企以已进驻城市深耕为主，万科地产13.76亿元竞得宜昌港窑路地块。
数据来源：经天纬地市场研究
05：年1-3季度地级市供应/成交下滑25%，三季度恢复至疫前水平。
年1-3季度，受新冠疫情影响，省内地级市（市本级）新房市场供应、成交均大幅下滑；地级市住宅供应万㎡，同比减少25%；地级市住宅成交万㎡，同比减少25%；剔除上半年因疫情影响，年3季度成交万㎡，已与年万㎡、年万㎡基本持平，三季度楼市恢复较好。
数据来源：经天纬地市场研究
06：20年1-3季度，受疫情影响，整体市场成交回落，仅有襄阳、恩施2城上涨，弱三线下滑30%；
年1-3季度仅有襄阳、恩施2城同比上涨；襄阳近年城市建设提速，城市吸引力增强，成交量不降反升；恩施受疫情影响相对较小，同比小幅涨幅1%。宜昌、仙桃、十堰、*石得益自身条件较好，购房实力及意愿强劲，总体下滑2成；其他城市下跌幅度更大，如天门（-58%）、*冈（-40%）、随州（-39%）、咸宁（-38%）、鄂州（-37%）；
数据来源：经天纬地市场研究
07：三季度4城成交量超过去年同期水平，7城持稳，仅少量弱三线城市成交大幅下滑。
年3季度4个城市超过同期水平，襄阳近年城市建设提速，城市吸引力增强，成交量不降反升；恩施受疫情影响相对较小，同比微量上涨。十堰库存持续低位，市场热度保持，成交同比上涨，*石主要受环大冶湖板块品牌房企多盘扎堆供应，低价刺激成交回暖。
7个城市3季度成交量同比基本持平，分别为宜昌、荆州、荆门、孝感、咸宁、仙桃、潜江。
4个城市3季度成交量同比大幅下滑，分别为随州、鄂州、天门、*冈。
数据来源：经天纬地市场研究
08：供应加快带动库存周期上扬，短期市场竞争激烈。
受到市场销量下滑以及2/3月疫情影响，各地市场库存量以及出清周期不断上涨，其中襄阳、宜昌、荆门、荆州、*石、孝感、天门库存量大于万㎡，出清周期超过12个月的有天门、*石、荆门、荆州、孝感、*冈，其中天门、*石超过20个月，中短期竞争压力上行。
数据来源：经天纬地市场研究
04展望高供应、高供销比、高库存，楼市压力仍在高位；湖北复工复产*策支持，四季度新增供应加速，高压状态将仍然存在。
01：四季度整体成交规模趋稳，武汉惯性持稳，地级市场去化承压，以价换量去库存。
武汉三季度月均成交量万方，恢复到年同期水平，市场逐步走出疫情阴霾，余温犹存惯性支撑。另一方面，9月供应激增，供给放量驱动下，潜在购房需求或将有序释放，预计四季度市场热度仍将维持。
地级市场四季度预计整体成交规模具有小幅回升，现阶段各城市虽库存高位，市场面临较强竞争压力，在强营销、强渠道、优价格，多重手段叠加，顽强修复销量水准，积极确保楼市热度。同时伴随着年末返乡回流刺激成交回暖。
02：开发企业抢跑积极，主动出击冲刺年终，四季度迎来供货高峰。
武汉四季度供应将明显放量，疫情后武汉出台一系列*策促进房地产行业复苏，“放低预售标准”，1-3季度土地成交或将在四季度形成有效供应另一方面，房企为加速回款，加大的推货力度。双重叠加，四季度供应量集中释放明显。
地级市场1-3季度供地积极，襄阳、荆州、宜昌、荆门、鄂州、仙桃等多城土地供应放量，赶超年全年水平，1-2季度成交土地或将在四季度形成有效供应。另一方面，四季度历年来均为地级城市供应高层。因此，四季度势必形成供应高峰。
03：库存将继续扩容，去化承压，短期去库存为主旋律。
截止到9月份，武汉商品住宅库存面积万平方米，去库存周期超12个月，随着供应持续加速，预计四季度市库存将持稳或小幅增长。
地级市场库存持续处于高位，截止目前7个城市消化周期已超12个月，其中*石、荆门、荆州、孝感、*冈去化周期超过15个月，前期挤压的供应仍在持续放量，另外一方面城市基本面缺乏支撑难以激发大幅需求回暖，预计四季度库存库存将继续扩容，短期去库存压力仍保持高位运行。
结语
年的湖北，面对新冠疫情的巨大冲击和国内外复杂严峻的环境，全省经济发展从一季度“暂停”到二季度“重启”再到三季度“稳步恢复”，整体经济呈现持续稳定恢复态势。经济大势如此，楼市亦是如此，随着疫情影响减弱，生活回归常态，就业恢复，购房信心回归，在供应充足、房企积极的情况下，四季度及春节期间总销量，或将进一步突破。
英雄的武汉，英雄的湖北，让我们共同静待佳音！
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长按