总报告
一、*策环境：落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段“因城施策”开启双向调控
年三季度，中共中央*治局会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，确定了三、四季度*策基调，各部委在土地、财税金融等方面出台相关*策落实房地产市场长效管理机制，防范房地产金融风险，同事推动商业、体育、养老消费，保障相关设施用地。各省、市调控*策松紧有度，一方面部分城市加强“限购”“限价”“限售”措施，另一方面积极培育和发展租赁住房市场，在引进人才落户上持续发力。
1、土地制度构建取得进展
日期
*策要点
7月19日
国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》提出：完善转让规则，促进要素流通；完善出租管理，提高服务水平；完善抵押机制，保障合法权益；创新运行模式，规范市场秩序；健全服务体系，加强监测监管。
9月20日
农业农村部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，严格落实“一户一宅”规定、鼓励节约集约利用宅基地、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅、依法保护农民合法权益、做好宅基地基础工作等。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
2、着力防范房地产金融风险
日期
*策要点
7月31日
中国人民银行提出要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。要保持房地产金融*策连续性稳定性；保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
8月10日
银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产业务有关违规行为。
8月17日
中国人民银行改革完善市场报价利率(LPR)形成机制。
8月25日
中国人民银行印发《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
9月4日
国务院常务会议强调专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。
9月11日
银保监会对小微企业融资难融资贵、部分交叉金融产品流入房地产领域，以及车险市场乱象等问题果断采取监管措施。多措并举化解高风险金融机构风险，持续整治网络借贷等互联网金融风险，坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。
3、整治机构乱象，完善住房保障体系
日期
*策要点
9月18日
住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会，要求通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。
9月26日
住建部表示，将加快完善住房保障体系和住房市场体系，加快解决城镇中低收入居民，特别是新市民住房问题，促进实现全体人民住有所居。主要有四个方面，一是进一步做好公租房保障工作；二是大力发展和培育住房租赁市场；三是因地制宜发展共有产权住房；四是稳步推进城镇棚户区改造。
4、支持区域或片区发展
日期
具体内容
8月6日
国务院同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，规划范围是：上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域。
8月18日
中共中央国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，提出要加快实施创新驱动发展战略，加快构建现代产业体系，加快形成全面深化改革开放新格局，促进社会治理现代化，全面推进城市精神文明建设。助推粤港澳大湾区建设发展更具竞争力的文化产业和旅游业，完善社会保障体系，提升教育医疗事业发展水平，构建城市绿色发展新格局。
8月26日
国务院印发《中国（山东）、（江苏）、（广西）、（河北）、（云南）、（黑龙江）自由贸易试验区总体方案》，提出了各有侧重的差别化改革试点任务。
5、推动商业、体育、养老消费，保障相关设施用地
日期
具体内容
8月27日
国务院办公厅发布《关于加快发展流通促进商业消费的意见》，推动传统流通企业创新转型升级。鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体；在城市规划调整、公共基础设施配套、改扩建用地保障等方面给予支持。
9月17日
国务院颁布《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》，，鼓励各地探索利用集体建设用地、符合条件的“四荒”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）土地发展体育产业。鼓励各类市场主体利用工业厂房、商业用房、仓储用房等既有建筑及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施，并允许按照体育设施设计要求，依法依规调整使用功能、租赁期限、车位配比及消防等土地、规划、设计、建设要求，实行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期*策。
9月23日
民*部印发《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》，提出要实施社区养老服务设施建设行动计划，指导、督促和检查各地确保新建住宅小区配套养老服务设施，老旧小区通过*府回购、租赁、改造等方式因地制宜补足养老设施。
6、地方落实“因城施策”落实租赁住房发展*策多地降低人才落户门槛
继续加强房地产市场调控。大连实施商品住房价格指导，要求实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。苏州“限售”，新房取得不动产权证3年后可转让，二手房5年。南昌规范销售行为，购“三限房”需须经过摇号方式进行。呼和浩特差别化限制购房贷款，三套及以上住房的不得办理商业贷款。东莞对拥有一套及以上住房的港澳台居民，暂停销售新建商品住房。海南垦区建房严格执行“一户一宅”制度，不得对外销售或转让。
住房租赁试点城市探索发展措施。北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都16城市进入年中央财*支持住房租赁市场发展试点范围。各城市积极探索住房租赁试点措施，涉及盘活存量、扩大增量、培育规模化企业和规范市场方面。主要体现在建立租赁用地供应绿色通道，存量房改租赁住房，减免税费，稳定价格、规范租赁合同等。不在试点范围内的西安、南宁等城市也提出培育和发展住房租赁市场的实施意见。
持续推进人才住房*策。杭州余杭区对高层次人才租赁和购房补贴；武汉为留汉大学生提供租赁补贴和共有产权房优惠*策；上海临港地区人才“居转户”年限从7年缩短到5年，核心人才缩短到3年，非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，购房需要缴纳个税或者社保年限由5年缩短到3年。
南京六合区提出非南京户籍名下无房者只要拥有大专以上学历或者中级职称即可在该区购房；天津对承接北京非首都功能疏解的项目，职工户籍暂未迁入天津，且其家庭在天津无住房，可在天津购房1套；三亚尚未落户各类人才可凭缴税或社保申购1套住房，不久后，海南取消全省（除三沙外）落户限制。
规范开发企业销售行为。南宁约谈全市家房企，对捂盘惜售、违规代理、违规预售等违法违规行为进行排查整治。安徽对有严重失信行为、造成不良影响的房地产开发企业，纳入“黑名单”，采取限制房地产开发项目投标、限制参与*府采购等措施。
加强金融监管。北京要求确保个人信用卡透支用于消费领域，不得用于生产经营、购房和投资等非消费领域。浙江印发《关于进一步规范个人消费贷款有关问题的通知》，要求银行机构加强个人消费贷款用途管控，其中严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金。
二、市场特征：虽然成交波动频繁，但市场中枢趋“稳”。城市层面市场交易分化，一线城市活跃。头部企业集中度继续提升，拿地态度转为谨慎。
1、市场：销售面积、土地成交跌幅收窄
前三季度房地产投资增速较增速保持高增长；项目新开工增速持续小幅回落；土地成交价款和土地购置面积持续下跌，跌幅收窄；商品房销售面积负增长，跌幅收窄，销售金额增速扩大；商品房库存持续减少；季度内国房景气指数温和上扬。
投资：开发投资量保持高位，增速走势平稳。前三季度开发投资亿元，同比增长10.5%，保持稳定增长。住宅投资增长14.9%，主要靠90-平的中大户型拉动，同比增幅高达25.7%，平方米以上住房涨幅为8.7%，其中的高档公寓和别墅下降5.3%；90平方米及以下住房投资下降5.3%；办公楼投资小幅上涨0.8%，商业营业用房持续下降，下滑8.0%。
在开发投资构成中，土地购置费上涨19.6%，涨幅低于设备工器具购置的22.9%，再次为建安工程上涨10.6%，安装工程持续负增长，下滑24.6%。
土地：成交价款、购置面积仍大幅下跌。前三季度全国土地成交价款亿元，同比下跌18.2%，土地购置面积万平方米，同比下跌20.2%，跌幅分别较上半年收窄9.3和7.4个百分点。开发企业在各省市土地储备量与去年同期相比，增长最高的山西上涨.4%，跌幅的海南下降57.2%。
销售：商品房销售面积跌幅收窄，销售金额增速扩大。前三季度新建商品房销售面积万平方米，同比下降0.1%，跌幅较上半年收窄1.7个百分点；其中期房销售面积万平方米，同比增长4.5%，占总销量比重85.5%。商品房销售金额亿元，增长7.1%，增幅较上半年扩大1.5个百分点；其中期房销售金额亿元，同比增长10.3%，占总销售金额的87.7%。分类物业销售面积中住宅上涨1.1%，办公楼和商业营业用房分别下降11.0%、13.7%；分地区来看，东部及东北地区负增长，分别下降2.9%、5.9%、8.3%，中部和西部地区分别上涨0.5%、4.6%。
库存：持续减少。9月末，商品房待售面积万平方米，比8月末减少万平方米。其中，住宅待售面积减少万平方米，办公楼待售面积增加5万平方米，商业营业用房待售面积减少万平方米。
2、价格：房价上涨城市数量减少
新房：上涨城市数量减少，同比涨幅明显收窄。7-9月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为60个、55个、53个，环比增幅算数平均值分别为0.59%、0.58%、0.53%。7、8月，70个大中城市房价同比为上涨，9月上涨城市数量减少1个，同比增幅算数平均值分别为10.09%、9.09%、8.57%。
二手房：上涨城市持续减少。7-9月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为48个、43个、40个，环比指数算数平均值分别为0.37%、0.26%、0.27%。7-9月，价格同比上涨城市数量分别为67个、63个、59个，同比指数算数平均值分别为6.54%、5.31%、4.62%。
3、城市：一线城市表现好于预期
前三季度40重点城市中，12城市开发投资同比下滑，三亚跌幅最大，下降44.0%；28城市同比上涨，南宁以33.3%涨幅居首。重庆开发投资总额领先其他城市，为亿元，位于前十的还有上海、北京、杭州、广州、郑州、武汉、天津、苏州、深圳，在-亿元之间。
销售面积方面，40个重点城市中，19城市销售面积下滑，三亚跌幅居首下滑48.2%，其次呼和浩特下滑39.2%；21城市销售面积上涨，北京以43.7%涨幅居首。重庆以万平方米商品房销售面积遥遥领先，武汉、郑州、成都紧随其后，销售面积在万平方米左右，前十的还有苏州、西安、长沙、宁波、昆明、南昌，销售面积在-万平方米之间。
12城市销售金额下滑，三亚跌幅居首下滑49.9%，其次呼和浩特下降30.6%；28城市上涨，北京以69.5%涨幅居首。上海超越重庆成为商品房销售金额最高的城市，分别为亿元、亿元，武汉销售金额高达亿元，前十的还有苏州、深圳、杭州、成都、郑州、北京、广州，销售金额在-亿元之间。
4、企业：20强后房企集中度回落拿地态度谨慎
集中度：20强之后房企回落。前三季度TOP房企各梯队益金额集中度分化持续，TOP3，TOP4-10、TOP11-20集中度较去年有一定幅度的提升，分别为10.2%、12.0%、8.6%，分别提升0.4、0.5、0.5个百分点；20强之后房企集中度出现一定回落，TOP21-30、TOP30-50，TOP50-集中度分别为5.7%、7.6%、9.3%，分别回落0.1、0.6、1.0个百分点。
拿地：保持理性态度。前三季度，销售百强房企新增货值总量达7.2万亿，共有24家房企新增货值突破千亿，碧桂园、万科、融创位居前三，分别为.1亿元、.7亿元、.1亿元。百强房企拿地销售比下降至0.38，其中4成房企拿地销售比不足0.3。龙头房企投资更为谨慎，TOP10房企1-9月份新增土储平均成本为元/平方米，低于百强平均值近元/平方米。
5、金融：企业资金承压
货币供应：平稳增长。9月末，广义货币(M2)余额.23万亿元，同比增长8.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和0.1个百分点。9月16日，央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行*区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。
房地产贷款：增速持续回落。三季度末，人民币房地产贷款余额43.29万亿元，同比增长15.6%，增速比上季末低1.5个百分点。其中，个人住房贷款余额29.05万亿元，同比增长16.8%；房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比增长9.4%。
企业到位资金：增速平稳。前三季度，房地产开发企业到位资金亿元，同比增长7.1%，比上半年降低0.1个百分点。其中，国内贷款亿元，增长9.1%；利用外资亿元，增长.2%；自筹资金亿元，增长3.5%；定金及预收款77亿元，增长9.0%；个人按揭贷款亿元，增长13.6%。
三、存在问题：市场风险依然存在，结构分化加剧，部分企业存资金链断裂风险。一些过去风口上的细分产业，正在经历挤泡沫阶段，寻找到可持续发展模式是关键。
目前房地产市场整体运行平稳，各项指标向好，不过在金融监管对房地产领域不断趋严下，企业资金链存在一定风险。同时，共享办公、长租公寓、特色小镇等细分市场在发展过程中处境两难，尚需找到平衡点和破解之处。
1、融资监管收紧，房企资金链存风险。前三季度数据来看，房企资金链受销售回暖影响出现改善，但始于今年5月融资管控还在持续，近期严防信贷资金流入房地产市场及控制房地产贷款数量的中央和地方性监管*策仍密集出台。房企融资分化也更加明显，银行贷款多倾向于优质房企，小房企得到的支持较少。同时，不少房企债务到期，企业资金压力凸显。
2、共享办公盈利面临难题押宝未来。“共享办公”创办于年，年中国开始引入。SOHO3Q、优客工场、氪空间是国内行业的领先者。共享办公在年前后经历了一段高光时刻，此后行业开始调整，企业进入了并购重组阶段。在此期间，资金与经营问题一直久久不散，业绩亏损、模式单一、整体收缩，成为